日前，貴陽(yáng)市白云區(qū)人民政府網(wǎng)站發(fā)布信息稱，貴州神奇投資有限公司將在該區(qū)牛場(chǎng)鄉(xiāng)投資160億元，打造全國(guó)一流的老年健康養(yǎng)生中心——— 蓬萊神奇生態(tài)養(yǎng)生基地。消息一出，再次引來(lái)多方關(guān)注。事實(shí)上，隨著中國(guó)老齡化程度的提高，巨大的養(yǎng)老市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)也成為開(kāi)發(fā)商的掘金熱土。然而，面對(duì)盈利模式的不成熟，養(yǎng)老項(xiàng)目用地、融資渠道、配套政策解決方案的缺失等難題，企業(yè)要在這一領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)飛躍，還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的周期。而近期貴陽(yáng)樓市中不斷有企業(yè)試水養(yǎng)老地產(chǎn)的情況來(lái)看，在傳統(tǒng)地產(chǎn)模式的競(jìng)爭(zhēng)壓力與日俱增，房地產(chǎn)商另辟蹊徑、華麗轉(zhuǎn)身，已經(jīng)成為房企在樓市持續(xù)調(diào)控下的一致思路。
發(fā)展差異化地產(chǎn) 貴陽(yáng)有優(yōu)勢(shì)
　　住宅市場(chǎng)面臨較高庫(kù)存和嚴(yán)厲調(diào)控壓力，剛需客戶被超級(jí)大盤(pán)基本吞噬，市場(chǎng)上同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，這是貴陽(yáng)樓市當(dāng)下的一個(gè)寫(xiě)照，而要在當(dāng)前的樓市中尋找突圍之路，房企多元化發(fā)展腳步日益加快，紛紛轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、投資地產(chǎn)等新興地產(chǎn)模式，尋找下一個(gè)出口。
　　事實(shí)上，隨著貴安新區(qū)，貴龍經(jīng)濟(jì)帶，百花新城，白金新城等開(kāi)發(fā)建設(shè)的序幕拉開(kāi)，為旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等這類差異化產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了新的可開(kāi)發(fā)地塊和山水自然資源的同時(shí)，這也彌補(bǔ)當(dāng)前貴陽(yáng)樓市的空白點(diǎn)。采訪中不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論是養(yǎng)老地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上，對(duì)環(huán)境資源都有很高的要求，而這也使得貴陽(yáng)具備一定的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。首先，貴陽(yáng)擁有良好的氣候資源和豐富的環(huán)境資源，這為開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)提供了良好的先天條件。其次，從近年來(lái)貴陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展趨向看，外地購(gòu)房者占到了60%左右，其中八成選擇了金陽(yáng)新區(qū)、花溪區(qū)等這些離山水較近、醫(yī)療配套齊全的區(qū)域購(gòu)房。這些強(qiáng)大的購(gòu)買力將會(huì)為差異化產(chǎn)品提供了支撐。
　　隨著貴陽(yáng)“避暑之都”品牌形象的提升，貴陽(yáng)良好的生態(tài)環(huán)境、獨(dú)特的氣候優(yōu)勢(shì)及豐富的旅游資源正逐漸被國(guó)內(nèi)外游客所熟知，加之當(dāng)前大貴陽(yáng)戰(zhàn)略的發(fā)展，為開(kāi)發(fā)差異化產(chǎn)品提供了一個(gè)巨大的開(kāi)發(fā)空間，吸引了不少地產(chǎn)大鱷爭(zhēng)先布局，要做“第一個(gè)吃螃蟹的人”。
　　此前，全國(guó)知名的地產(chǎn)大鱷恒大地產(chǎn)就著手在貴安新區(qū)附近“圈地”，準(zhǔn)備將其在全國(guó)開(kāi)發(fā)多年的旅游地產(chǎn)品牌引入，在貴州打造一個(gè)涵蓋文化、旅游、娛樂(lè)、商業(yè)為一體的綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。“如此巨大的地產(chǎn)資源，政府的開(kāi)發(fā)決心，自然能引起各大開(kāi)發(fā)商的重視，而作為具有全國(guó)開(kāi)發(fā)布局眼光的這些地產(chǎn)大鱷對(duì)于土地資源更為敏感，一旦瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)的土地資源就會(huì)率先出手，較早進(jìn)入?yún)⑴c貴安新區(qū)的開(kāi)發(fā)也實(shí)屬正常。”相關(guān)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者如是表示。
而更早之前，包括中鐵十二灘、中鐵國(guó)際旅游度假區(qū)等項(xiàng)目的紛紛啟動(dòng)，一批休閑旅游地產(chǎn)產(chǎn)品將出現(xiàn)在世人面前。“打造旅游項(xiàng)目主要是出于戰(zhàn)略方面的考慮”，有中鐵置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前貴陽(yáng)住宅項(xiàng)目眾多，但真正的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還很少。此外，依托貴陽(yáng)優(yōu)越氣候環(huán)境資源和大貴陽(yáng)發(fā)展，一定會(huì)吸引越來(lái)越多的外來(lái)投資者和置業(yè)者。
　　“隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展，注定了要向著專業(yè)化模式轉(zhuǎn)變，關(guān)注市場(chǎng)細(xì)分，差異化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該是未來(lái)的一個(gè)熱點(diǎn)方向。”對(duì)于目前越來(lái)越多的差異化樓市產(chǎn)品，有業(yè)內(nèi)專家直言，雖然貴陽(yáng)目前還沒(méi)有形成真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，但是一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有意識(shí)地將一些養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)元素融入到產(chǎn)品中，比如現(xiàn)在很多項(xiàng)目在做設(shè)計(jì)時(shí)候的無(wú)障礙設(shè)計(jì)等等，這些對(duì)于今后養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)埋下很好的伏筆。
未來(lái)十年 差異化住宅產(chǎn)品大有可為
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年底，中國(guó)60歲及以上老年人口將達(dá)到2億，意味著每接近7個(gè)人就有1位老年人。在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到2040年，我國(guó)60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，意味著每4個(gè)人中就有1位老人。
　　而反觀貴州，目前我省60歲及以上老齡人口達(dá)534萬(wàn)，占全省總?cè)丝诘?3%。預(yù)計(jì)到2015年，全省60歲以上老年人口將達(dá)到635萬(wàn)，約占全省總?cè)丝诘?5%。這一數(shù)據(jù)也預(yù)示著，十年后隨著老齡人口不斷增多，“老有所養(yǎng)”的社會(huì)需求也將不斷上升，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展波峰也隨之出現(xiàn)。黨的十八大報(bào)告明確提出，要積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)。而貴州省委、省政府也高度重視社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，去年提出要求大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，將貴州打造成為全國(guó)養(yǎng)老與老齡度假基地。
　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)的軟件服務(wù)還比較欠缺，鮮有開(kāi)發(fā)商足夠深入了解老年人的需求，提供盡善盡美的養(yǎng)老服務(wù)。但從市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，還是十分樂(lè)觀的。近年來(lái)，社會(huì)對(duì)“養(yǎng)老”問(wèn)題給予了更多關(guān)注，研發(fā)出多種高科技的服務(wù)形式。在較早開(kāi)發(fā)的興隆城市花園，就提出過(guò)“一碗湯的距離”來(lái)打造三代同區(qū)居住的親情社區(qū)概念，讓老年人和年輕居住在同一社區(qū)，即保持生活上的聯(lián)系又相互獨(dú)立互不打擾，這算是一種養(yǎng)老地產(chǎn)概念的雛形，而目前在貴陽(yáng)也有更多的養(yǎng)老地產(chǎn)概念出現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，才剛剛亮相的萬(wàn)科城，就有“符合每個(gè)年齡段的需求”的生活配套模式，涵蓋了部分養(yǎng)老需求，而由中信集團(tuán)投資打造的貴州老齡休閑度假旅游示范基地項(xiàng)目，也于去年在貴陽(yáng)動(dòng)工。
而根據(jù)目前貴陽(yáng)市白云區(qū)人民政府網(wǎng)站披露的信息顯示，由貴州神奇投資有限公司擬投資160億元興建的蓬萊神奇生態(tài)養(yǎng)生基地，作為一個(gè)大型生態(tài)養(yǎng)生項(xiàng)目，由蓬萊布依風(fēng)情小鎮(zhèn)、神奇國(guó)際健康醫(yī)藥學(xué)院、蓬萊中心醫(yī)院、中華醫(yī)藥博覽園等項(xiàng)目組成。該生態(tài)養(yǎng)生基地是在充分保護(hù)、利用、挖掘牛場(chǎng)鄉(xiāng)自然資源、生態(tài)優(yōu)勢(shì)、農(nóng)耕文化資源、民俗風(fēng)情文化及地方文化的基礎(chǔ)上，以生態(tài)養(yǎng)生為主線，用科學(xué)環(huán)保的建設(shè)方式，形成集健身、養(yǎng)老、旅游、度假、避暑、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、會(huì)議、會(huì)展、教育為一體，環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)安全、文明進(jìn)步、生活舒適、經(jīng)濟(jì)和諧和美譽(yù)度高的“生態(tài)養(yǎng)生小鎮(zhèn)”。
事實(shí)上，隨著越來(lái)越多養(yǎng)老地產(chǎn)不同開(kāi)發(fā)模式的出現(xiàn)，有不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，未來(lái)十年養(yǎng)老地產(chǎn)預(yù)計(jì)將會(huì)呈現(xiàn)積極的發(fā)展趨勢(shì)。
另一方面，待高鐵建成后，將形成貴陽(yáng)至成都、重慶、昆明、長(zhǎng)沙2小時(shí)，至武漢3小時(shí)，至廣州、西安等地4小時(shí)，至鄭州5小時(shí)，至上海等地6小時(shí)，至北京7小時(shí)的“快速鐵路交通圈”，在交通等硬件的完善后，貴陽(yáng)的環(huán)境、氣候吸引力將進(jìn)一步放大，未來(lái)前來(lái)貴陽(yáng)避暑、旅游乃至商貿(mào)投資的人群將大幅提升，這將為未來(lái)十年貴陽(yáng)發(fā)展旅游地產(chǎn)、投資型地產(chǎn)帶來(lái)豐富的購(gòu)買力資源。
差異化地產(chǎn) 發(fā)展路上還有難題
　　記者在采訪中了解到，雖然目前關(guān)注差異化地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商大有人在，但是由于差異化地產(chǎn)涉及建設(shè)與經(jīng)營(yíng)，與開(kāi)發(fā)普通住宅相比，開(kāi)發(fā)投入大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)慢，而且后期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)配套設(shè)施的要求也高，使得普通開(kāi)發(fā)企業(yè)不敢輕易涉足。
“事實(shí)上，不管是要打造養(yǎng)老地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，其對(duì)于土地資源有著極高的要求。”有保利貴州置業(yè)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人一針見(jiàn)血地表示，作為將養(yǎng)老、旅游與地產(chǎn)的復(fù)合嫁接，不僅要有住宅，還要有更多可以支撐人文、康體、休閑、商業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的物業(yè)載體，“要做這些地產(chǎn)項(xiàng)目，不能像在市中心打造一個(gè)單體物業(yè)一樣，它要有更多的基礎(chǔ)設(shè)施打造，需要更大的開(kāi)發(fā)空間，而大體量的地塊目前不管是在金陽(yáng)、烏當(dāng)還是花溪，已經(jīng)十分稀少”，該負(fù)責(zé)人直言，當(dāng)前貴陽(yáng)要開(kāi)發(fā)差異化地產(chǎn)項(xiàng)目的一大難題就在于土地問(wèn)題。
　　“就拿旅游地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，目前在貴州省內(nèi)的開(kāi)發(fā)情況并不充分，它的價(jià)值并未被深度挖掘，很多旅游地產(chǎn)的消費(fèi)者都只是投資客，旅游地產(chǎn)現(xiàn)在只是作為一個(gè)投資保值的對(duì)象被大眾消費(fèi)。”貴陽(yáng)地產(chǎn)界資深地產(chǎn)的人士也認(rèn)為，與純住宅、純商業(yè)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)這類差異化地產(chǎn)更像一個(gè)綜合體的全面開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，后期也存在較大的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，租售方式都比普通住宅更為復(fù)雜。“它考驗(yàn)的不僅是開(kāi)發(fā)商的人、財(cái)、物力，更多的是整盤(pán)的運(yùn)營(yíng)能力，多種業(yè)態(tài)比例如何分配、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)如何控制等都是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該通盤(pán)考慮的問(wèn)題。”
　　該人士還認(rèn)為，雖然當(dāng)前不斷有開(kāi)發(fā)商涉足這類差異化地產(chǎn)，但是大多數(shù)的開(kāi)發(fā)模式仍然處于初級(jí)階段，基本都只是簡(jiǎn)單地提供休閑、娛樂(lè)、健身等配套設(shè)施，缺乏后期專業(yè)養(yǎng)老和旅游所必需的管理、經(jīng)營(yíng)，因此并不能稱得上嚴(yán)格意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。“例如在北京、天津等地的太陽(yáng)城，以及上海綠地在昆山的孝賢坊等養(yǎng)老地產(chǎn)都模仿的是美國(guó)的太陽(yáng)城模式，但因?yàn)槠涞损B(yǎng)老地產(chǎn)中最重要的一部分——— 專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)。”因此要做到真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。還必須從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居照料等，都需要打造一支以服務(wù)為核心的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。